新足迹

标题: 物业管理权生意介绍交流 [打印本页]
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 02:20
标题: 物业管理权生意介绍交流
本帖最初写于2010年我刚接手物业管理权生意之时。
现在加入物业管理权行业的华人越来越多了，希望本帖可以提供一些信息和经验给大家。


关于物业管理权有什么问题或者需要什么帮助可以联络我

目前布里斯班和黄金海岸的物业经理定期组织聚会交流活动，欢迎有兴趣的网友报名参加



如果从其他省过来昆州看生意的可以提前联络我协助安排住宿等事宜









作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 02:32
本帖最后由 136mydream 于 2014-2-3 20:21 编辑

开个帖子记录和分享一下物业管理权这个生意工作的点点滴滴和感受(monkey16)

这类生意在华人圈内可能看来还算比较新鲜，给大家简单介绍一下

这个生意的官方名称是management rights，个人/家庭购买管理权来承包运作。在购买的时候通常生意里面包括有一套住房，住房跟小区内的房子品质类似，比如townhouse小区里，你自己的房子就是一个townhouse，通常在大门口，配置跟其他房子差不多，但是有些会比其他房子更大更好。apartment楼的话，就是在底层有自己的一间。有些会有单独的小办公室，有些就直接在家里办公。

买生意的时候可以贷款，因为是一项收入有保障并且稳定的生意，很容易算得出回报，本身又包含房产在里面，银行认为可以信任，所以贷款比例比较高，一般可以贷到7成。

这个生意最大的好处就是时间灵活，可以兼顾生活，尤其适合有小孩的家庭，或者是喜欢旅行钓鱼的，能够赚钱和享受生活两不误。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 03:38 编辑 ]
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 02:45
生意的收入构成，主要是两大块

一块是body corporate发给你的工资。大家知道买townhouse/apartment需要交body corporate fee，如果小区有on-site manager的话这里面就有一部分提取出来付给on-site manager作为工资。付给你工资的用途是要你维护小区环境的整洁，照看小区的安全，有什么情况或房主的需求向body corporate/council汇报等。

还一块是打理出租房从中提取的letting commission和management fee，也就是我们通常理解的出租房屋时候付给中介的费用。这时候on-site manager的角色就相当于普通的房产中介里的property manager，负责帮房主管理租客，招租，续租等业务。

其他还有一些零散的收入，比如做一些房屋的简单维护，帮房主/租客打理一下后院花园之类的，不如上面两大块这样稳定直观，但是有些服务的利润还是不错的。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 03:48 编辑 ]
作者: Martin_2F    时间: 2010-12-8 02:50
支持一下楼主！management right的确在昆士兰很热门，记得以前网上搜出来的几个卖management right的中介公司都是昆士兰的，不知道是不是跟gold coast那边度假公寓多有关系？

不过这一两年悉尼这边也慢慢多起来了，在domian上查也有好几个，有几个映像很深因为年收入都是几十万+。。。要价都不菲。。。

华人做这行的不多见，像这样楼主愿意出来分享经验的更是凤毛麟角啦！
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 02:54
理论上说来，body corporate给发的工资是越高越好，小区内出租户越多越好，这样你的收入就会高。当然相应的，收入越高的卖价就越高，而且工作量会相对更大，但并不是成比例增加。打个比方说管理一个出租户跟管理100个出租户的工作量绝对不会差出100倍那么多，但是管理100个的收入就是管理1个租户的100倍。基本上就是买的规模越大越赚钱，但是也要量力而行，一是看自己能拿出来的投资额，再有就是看个人精力/心理的承受能力。
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 03:00
做这个生意并不需要很特别的资质，基本上用一个星期的时间读一个leasing license就可以持证上岗。如果你以前有做生意/做sales /marketing /admin /customer service之类的背景会有所帮助，但即使没有这些经验也不是不能做，只是刚开始时候可能会感觉心理有些压力，因为要跟不同类型的房主/租客打交道。在国内做过生意/sales的话就比较游刃有余，因为澳洲这边的客户相对于国内的来说都是小case(monkey20)
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 03:11
原帖由 Martin_2F 于 2010-12-8 03:50 发表
支持一下楼主！management right的确在昆士兰很热门，记得以前网上搜出来的几个卖management right的中介公司都是昆士兰的，不知道是不是跟gold coast那边度假公寓多有关系？

不过这一两年悉尼这边也慢慢多起来了，在domian上 ...

没关系，我不怕破坏队形。本来也不想一个人长篇大论的，希望大家互动交流

昆士兰这类生意买卖很普遍，我想是因为不同州政策的关系，并不是因为度假公寓。谢谢你提醒了我，我忘记讲management right的两大类型了

一个是你提到的度假公寓，holiday resort类的。这类利润较高，但是风险相对大一点，比如会受全球经济影响，来旅游的人少收入就压力比较大，来旅游的人多就会收入多。干的活会比较多些，因为住户进出频繁。因为旅行者的到达/离开时间比较难把握，所以管理者的时间也不是那么灵活，基本要24小时有人在。但是为了赚钱，或者为了自己享受度假的感觉在海边买个resort也是不错的选择

另一个是resident类的，就是我做的这类。利润相对低，但是收入稳定，租户客源稳定。澳洲这边很多家庭一辈子都买不起房，租房住，所以租房市场永远是热门。有些在小区一住四五年的，就不用你操什么心了。小区里的住户也都比较固定，一般6个月起租，熟悉起来沟通就比较容易。这个并不要求你必须每天在岗，只要每周抽出一定的时间把工作集中处理完，其他时间可以自己灵活安排。比如出去钓鱼啊，逛街啊，随便做自己喜欢的事情都可以。像我喜欢中午睡个午觉，一些人喜欢上午睡懒觉都没问题。只要手机开着，有emergency的时候能联系到你就行。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 04:42 编辑 ]
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 03:17
本帖最后由 136mydream 于 2013-8-8 06:41 编辑

游泳池这个东西是让人欢喜让人忧的。自己家里有游泳池的都知道，维护游泳池是需要点工夫的，尤其涉及到整个小区的观瞻，不能有一点马虎。好在游泳池基本都有自动的设施提供，比如过滤/清理底面的机器。

如果买一个没有游泳池的小区，就省了这份工作量，但同时body corporate也不会付给你这份钱就是了。大点的小区还是有泳池比较好，虽然住户使用频率并不高，看似很浪费，但是招租时过来参观的人很容易被游泳池所吸引而签合约的。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2011-1-20 16:44 编辑 ]

作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 03:22
本帖最后由 136mydream 于 2013-6-20 12:19 编辑

我小区里的townhouse都是两层的，楼下客厅+厨房+1个卫生间。楼上3个卧室+1个浴室+1个卫生间，这样的房型还蛮受租客欢迎的。

另外位置，交通，购物是否方便也会影响到招租的难易程度。

我这个小区门口有express bus直达city，对没车的租客也很方便。开车的话到city是13公里，到sunnybank华人区十几分钟。
小区背后就是购物中心，不算很大型，但是平时的生活用品是一应俱全了。有ALDI，一个很不错的肉店，一个整天搞特价的菜店，味道不错的面包店，药店，medical centre，咖啡店，杂货店，newsagency，平时买东西走着去就行了。

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作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 03:33
大半夜的，估计也没人看了。先写到这里吧。要是关注的人多，我再继续写。

没人看就不写了哦(monkey10)
作者: newtoall    时间: 2010-12-8 06:25
Bu Cuo, Bu Cuo.  Please continue....
作者: 荷包蛋    时间: 2010-12-8 06:30
谢谢分享， lz继续哈
作者: ewelamb    时间: 2010-12-8 06:37
还想看呢
作者: 吉祥如意    时间: 2010-12-8 06:40
为什么布市的cooking 灶台都是用电的，没有煤气吗，，看了好几个都是这样。。
作者: kobees    时间: 2010-12-8 06:40
期待中。。。。。
作者: cathytzy    时间: 2010-12-8 07:05
感谢分享！
对这方面的生意很感兴趣，苦于没有太多信息，了解不多。
楼主多上来更新啊，关注中。。。

[ 本帖最后由 cathytzy 于 2010-12-8 08:08 编辑 ]
作者: superblue    时间: 2010-12-8 07:13
不错，楼主继续，大早上的搬凳子等。。。
作者: Gelen    时间: 2010-12-8 07:20
楼主在哪个省？
这类生意投资额度大概多少？利润比例？

感谢楼主分享
作者: ozsmallbizowner    时间: 2010-12-8 07:30
作者: zombieonline    时间: 2010-12-8 07:30
楼主还在睡觉   半夜发帖。
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 07:39
原帖由 zombieonline 于 2010-12-8 08:30 发表
楼主还在睡觉   半夜发帖。

呵呵，大家起得挺早哦。(monkey09)

我也起床了

不过现在没空发帖

谢谢大家关注

中午或晚上继续写

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 08:41 编辑 ]
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 07:43
原帖由 cathytzy 于 2010-12-8 08:05 发表
感谢分享！
对这方面的生意很感兴趣，苦于没有太多信息，了解不多。
楼主多上来更新啊，关注中。。。

就你已经了解的信息谈一谈吧，比如你怎么知道的这类生意，着重关注哪方面，有什么顾虑和想法。大家交流一下啊
我也才入行的
作者: luyangcy    时间: 2010-12-8 07:49
楼主加油，关注中
作者: lingyang    时间: 2010-12-8 07:52
这个和strata 有啥区别?
作者: mxgong    时间: 2010-12-8 08:01
在哪？
作者: snowbird    时间: 2010-12-8 08:02
把自己经验无偿拿出来分享，真的很伟大的。
等着看后文。
作者: flyspirit    时间: 2010-12-8 08:06
这个邻域在论坛里面还没有人讨论过，LZ再接再励。
作者: snowbird    时间: 2010-12-8 08:06
这样的生意到什么中介去找？
作者: lirenxing    时间: 2010-12-8 08:07
不错，感谢LZ分享
作者: 北风    时间: 2010-12-8 08:13
我很喜欢这个生意，我想转行干这个
前期投入多吗？
年收入和投资额比大概多少？
假设如果是50万的投资，年净收入能不能达到15万？
作者: 艾洋    时间: 2010-12-8 08:19
mark
作者: likespring    时间: 2010-12-8 08:27
多谢分享！

看了看，有的卖这个生意的价好高，不过收入也好，一般多少倍的比率是比较好的投入？
作者: likespring    时间: 2010-12-8 08:33
原帖由 北风 于 2010-12-8 09:13 发表
我很喜欢这个生意，我想转行干这个
前期投入多吗？
年收入和投资额比大概多少？
假设如果是50万的投资，年净收入能不能达到15万？

这个估计不容易。 看了个买1百70万的， net income 22万，Remuneration， 6万9。
作者: 北风    时间: 2010-12-8 08:36
这样啊，22/170，就是差不多付贷款吧

原帖由 likespring 于 8/12/2010 08:33 发表

这个估计不容易。 看了个买1百70万的， net income 22万，Remuneration， 6万9。
作者: Gelen    时间: 2010-12-8 08:38
标题: 回复 35# 的帖子
我看不止，如果只是够付贷款的生意，楼主肯定天天忙着到处找纸巾擦眼泪，哪有闲工夫发帖
作者: cathytzy    时间: 2010-12-8 08:42
贴一个网上的生意，烦请楼主以行家的眼光作一下点评。
Gold Coast Management Rights For Sale
    Gold Coast , Queensland
    * $716,000

Boutique 3.5 star holiday resort just metres from Broadwater and parklands.
All units in rental pool. 8 units presently semi permanent.
Flexible hours. Compact grounds and facilities.
Complex repainted in 2009. Small pet allowed with B/C approval. Two and three bedroom units in ideal family friendly holiday location.
Heated pool & Spa; BBQ
Excellent starter in management rights.
Netts $90,000

Asking Price $656,000 includes 2 bedroom apartment valued at $340,000
作者: tryso    时间: 2010-12-8 09:08
mark一下，非常关心这个生意
作者: carrieyee    时间: 2010-12-8 10:25
帮顶， 我也想要了解～～～LZ快回来～～～
作者: steven_sa    时间: 2010-12-8 10:47
又知道了一个行当
作者: chinese    时间: 2010-12-8 11:00
dream又有新动作了！呵呵！看了标题还以为是介绍在房产中介里的经验呢，进来看才知道不是。先是自驾房车游遍澳洲，现在又尝试华人较少介入的“包租”生意，真是个敢吃螃蟹的勇敢小姑娘！佩服佩服！
作者: miuma    时间: 2010-12-8 11:12
标题: 同行，握爪
作者: ssdc2010    时间: 2010-12-8 17:44
能留个联系方式吗？
作者: donkeychen    时间: 2010-12-8 18:29
这个帖子要顶一下，十分吸引人
作者: 南天    时间: 2010-12-8 18:44
又一项可以做的生意， 不过是否要License
作者: 明河素月    时间: 2010-12-8 18:53
很关注，这个生意听上去很不错啊，挣钱顾家两不误
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 19:08
哦？有这么多人关心这项生意呀

既然大家关注，我就继续写了

先大致回答一下前面的问题
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 19:18
原帖由 吉祥如意 于 2010-12-8 07:40 发表
为什么布市的cooking 灶台都是用电的，没有煤气吗，，看了好几个都是这样。。

也不是没有，是比较少。我想可能因为布里斯班大多数为house和townhouse，铺设煤气管道的话成本太高不划算吧。
布里斯班基本只有city那一片和几个闹市区的中心有一点unit而已
作者: 水晶芭比    时间: 2010-12-8 19:20
谢谢楼主分享经验啊~~ 我从来没有考虑过这个行业，可是我爸爸在国内就是做这一行的，所谓的物业管理吧。。。很有兴趣了解！趁着关注楼主更新的时候，我也去google一下吧！在线等待！
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 19:20
原帖由 Gelen 于 2010-12-8 08:20 发表
楼主在哪个省？
这类生意投资额度大概多少？利润比例？

感谢楼主分享

我在布里斯班

投资额多大的都有，利润比例不等。回头我举几个例子给大家看
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 19:23
原帖由 北风 于 2010-12-8 09:13 发表
我很喜欢这个生意，我想转行干这个
前期投入多吗？
年收入和投资额比大概多少？
假设如果是50万的投资，年净收入能不能达到15万？

达不到
这个生意的好处是收益稳定，生意比较清闲，时间灵活
投资回报率不算高的

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 20:28 编辑 ]
作者: tyxzh    时间: 2010-12-8 19:29
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 19:32
原帖由 likespring 于 2010-12-8 09:33 发表

这个估计不容易。 看了个买1百70万的， net income 22万，Remuneration， 6万9。

170万，工资才6万9，不值得考虑
这个是holiday的还是resident呢？

或者是这里面的属于自己的房子比较贵也有可能

如果注重自己的居住品质，注重享受的话还可以，作为生意肯定不是一个好的投资
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 19:37
本帖最后由 136mydream 于 2013-7-15 12:46 编辑
原帖由 ssdc2010 于 2010-12-8 18:44 发表
能留个联系方式吗？

有什么事发论坛短消息给我就可以的
或者新浪微博136mydream
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 19:40
原帖由 南天 于 2010-12-8 19:44 发表
又一项可以做的生意， 不过是否要License

需要一个leasing license，学习一个星期就可以考到了

如果还想代理小区内房产的买卖，就还需要一个real estate salesperson license

如果是家庭经营，就可以有不同分工，比如我老公主要负责出租业务，我主要负责房产买卖业务。
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 19:44
原帖由 chinese 于 2010-12-8 12:00 发表
dream又有新动作了！呵呵！看了标题还以为是介绍在房产中介里的经验呢，进来看才知道不是。先是自驾房车游遍澳洲，现在又尝试华人较少介入的“包租”生意，真是个敢吃螃蟹的勇敢小姑娘！佩服佩服！ ...

呵呵，游遍了澳洲以后还是觉得布里斯班最适合生活，房价又低，所以就定居这里了。

房产中介我也有做，在Ray White做sales
不过华人做这行的本来就不少，我的经验也不足为奇了

做物业管理也只是初涉足，分享交流为主

要说起勇敢，那还是我老公。我开始也比较保守，顾虑比较多，觉得一下子背那么多贷款有压力，怕有风险，怕赔钱。不过经过我老公周密的计算，以及到处看了很多生意，咨询律师和会计，选了这个生意。现在做了一阵下来，感觉还不错，回报还是很有保障的。

这里要赞一下我老公

不仅买生意时候费了很多心思和精力，现在接手生意以后积极学习新技能，现在小区里很多维修工作都会做了。有些东西初看起来无从下手，不过只要肯学习，会发现其实挺简单的，尤其是小区里的房子结构都一样，会一个就全会了。这也是一部分额外的收入，而且收费比外面低，房主也很高兴

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 20:54 编辑 ]
作者: likespring    时间: 2010-12-8 19:57
原帖由 136mydream 于 2010-12-8 20:32 发表

170万，工资才6万9，不值得考虑
这个是holiday的还是resident呢？

或者是这里面的属于自己的房子比较贵也有可能

如果注重自己的居住品质，注重享受的话还可以，作为生意肯定不是一个好的投资 ...

http://www.thepropertymanager.co ... ker_754914/3562650/
作者: BHS    时间: 2010-12-8 20:02
标题: 问个偏点的问题
如果业主委员会因为物业费贵等原因, 中途更换了物业公司, 这个驻场MANAGER是否还能做?
作者: BHS    时间: 2010-12-8 20:07
170万里是否包括你的一套房子?

没房子的话, 6.9W工资不划算, 6%利息算的话也要10.2W,
作者: likespring    时间: 2010-12-8 20:11
包括一个2个卧室的房子，值82万5
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 20:14
原帖由 BHS 于 2010-12-8 21:07 发表
170万里是否包括你的一套房子?

没房子的话, 6.9W工资不划算, 6%利息算的话也要10.2W,

这个肯定要包括房子了，否则根本就是抢钱啊，谁会买这个

一般你查到的这类生意的报价都是包括房子的，而且应该会把房子的价钱列出来，这样你就可以判断生意占用的资金去算回报
作者: 悉尼的毛毛雨    时间: 2010-12-8 20:17
楼主是负责这个小区的房产买卖吗？
作者: 水里没有鱼    时间: 2010-12-8 20:21
原帖由 BHS 于 2010-12-8 21:02 发表
如果业主委员会因为物业费贵等原因, 中途更换了物业公司, 这个驻场MANAGER是否还能做?


这也是我关心的问题，你买了这个小区的生意，他们就不能换人了吗？如果对你不满意怎么办呢？
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 20:27
原帖由 悉尼的毛毛雨 于 2010-12-8 21:17 发表
楼主是负责这个小区的房产买卖吗？

出租和买卖都负责

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 21:35 编辑 ]
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 20:35
原帖由 likespring 于 2010-12-8 21:11 发表
包括一个2个卧室的房子，值82万5

2个卧室就要82万5？？什么地方啊

这个自己的居住成本也太高了，我可买不起
作者: likespring    时间: 2010-12-8 20:39
west end brisbane
作者: 格美    时间: 2010-12-8 20:42
觉得这个职业或者生意，进可攻，退可守。

如果房地产红火，买卖房子。萧条时，维持收入，而又不远离市场。

[ 本帖最后由 格美 于 2010-12-8 22:50 编辑 ]
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 20:49
原帖由 likespring 于 2010-12-8 21:39 发表
west end brisbane

哦，这个位置是贵

这个房子82万5的话，一年利息就将近7万了，这个就是自己住在里面的居住成本，太贵了，住在里面睡不着觉啊，呵呵。

要是在悉尼可能80万的房子很普通，布里斯班的话就是天价了。当然如果房价涨了，还有的赚，但房价不保证每年都涨的。
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 20:58
原帖由 水里没有鱼 于 2010-12-8 21:21 发表


这也是我关心的问题，你买了这个小区的生意，他们就不能换人了吗？如果对你不满意怎么办呢？

这个不是业主可以随便换人的，除非你违反body corporate的规定和法律比较严重
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 20:59
原帖由 格美 于 2010-12-8 21:42 发表
觉得这个职业或者生意，进可攻，退可守。

如果房地产红火，炒卖房子。萧条时，维持收入，而又不远离市场。

恩有点这个意思

炒卖倒谈不上，就是市场好的时候交易会频繁些
作者: snowolivia    时间: 2010-12-8 21:09
坐等LZ举例
作者: likespring    时间: 2010-12-8 21:28
原帖由 136mydream 于 2010-12-8 21:49 发表

哦，这个位置是贵

这个房子82万5的话，一年利息就将近7万了，这个就是自己住在里面的居住成本，太贵了，住在里面睡不着觉啊，呵呵。

要是在悉尼可能80万的房子很普通，布里斯班的话就是天价了。当然如果房价涨了，还有的赚，但房价 ...

是，这个投资貌似不好，随便在网上google来的，我看它写的net income是22万，看来实际参考的还是那个工资6万多。
作者: xingbu    时间: 2010-12-8 21:35
发现queensland很多做这种生意的人，可能是旅游城市多，流动人口大，所以有市场。上次去凯恩斯旅游的时候住的apt也是这种管理模式，真好！
作者: 格美    时间: 2010-12-8 21:49
原帖由 136mydream 于 2010-12-8 21:59 发表

恩有点这个意思

炒卖倒谈不上，就是市场好的时候交易会频繁些



哈,这个词不太恰当了, 换成买卖比较好
作者: 格美    时间: 2010-12-8 21:51
原帖由 格美 于 2010-12-8 22:49 发表



哈,这个词不太恰当了, 换成买卖比较好


感慨一句, 买卖股票,一听呢, 好像是大买卖, 炒股呢,一听就是个混混  .
作者: 136mydream    时间: 2010-12-8 23:56
咦，刚看到版主给咱加了精华，看来不好好写还不行了

有兴趣的大家等我继续啊
作者: engadine    时间: 2010-12-9 08:17
真不错！
作者: snowbird    时间: 2010-12-9 08:41
想请教一下，这个管理权是有年限的吗？买的时候，买30年，买70年之类的？如果是终身的，那它的管理监督机构是哪里？
作者: 铁板烧    时间: 2010-12-9 09:55
这个小区有另外的strata manager吗？有的话怎么合作的？
作者: 闲人啊    时间: 2010-12-9 11:27
楼主写的真好

继续继续
作者: 136mydream    时间: 2010-12-9 14:45
这个论坛关心生意和投资的人可真多啊，我有些经营和税务方面的问题得向各位多学习。我在国内做sales出身，来了澳洲也是在Ray White做sales，不是特别有财务头脑的，一看见很多数字就头疼。

顺便为了让大家对我增加了解，可以参见我开房车环游澳洲的帖子
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... p;extra=&page=1

以及写了85篇博文但是最近没有更新的博客
http://blog.sina.com.cn/136mydream

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-9 15:53 编辑 ]
作者: 136mydream    时间: 2010-12-9 14:45
原帖由 铁板烧 于 2010-12-9 10:55 发表
这个小区有另外的strata manager吗？有的话怎么合作的？

没有别人了，只有我和我老公

我们俩的合作基本是

他负责花园打理，维修维护，招租等
我负责房产买卖，admin，paperwork等

有些其他小区的经理除了管理自己的小区，还收费帮助管理其他小区，或者还做些其他part time工作。像我们的前任，女主人就还上着全职工作，除了管理账务其他都是男主人做。
做这个生意自己还有不少剩余时间可以灵活安排的。比如说我一般上午工作，下午睡觉。有时候出去买东西，开车去海边山里都不耽误，我是比较喜欢户外的人，不能一直坐在办公室里，做sales太多年了，受不了朝九晚五的工作模式。明天我们定了charter出海钓鱼，有人来找不到我们的话打电话或者留言就好了。这些都是大多数其他种类生意所达不到的随意性。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-9 15:52 编辑 ]
作者: 136mydream    时间: 2010-12-9 14:57
原帖由 snowbird 于 2010-12-9 09:41 发表
想请教一下，这个管理权是有年限的吗？买的时候，买30年，买70年之类的？如果是终身的，那它的管理监督机构是哪里？

有年限的
一般不超过25年
可以要求重新续
作者: 136mydream    时间: 2010-12-9 14:59
要想寻找这一类生意，最好的网站就是这个了
http://www.thepropertymanager.com.au/
几大中介都在这上面做广告

基本上相当于你想买房的时候就上realestate.com.au的意思
作者: 136mydream    时间: 2010-12-9 15:05
当你打开http://www.thepropertymanager.com.au/
会看到按地区列出来的几个分类，点击你想要查看的区域，就到了当地management rights的列表，我这里截个图给大家简单介绍一下
作者: 136mydream    时间: 2010-12-9 15:13
图中第一个生意左上角RAAS RIGHTS是中介的名称，RAAS是布里斯班比较重要的一个
第一行中间是生意类别，这张图里刚好是3个不同类型

第一个上面写的resort/holiday，就是前面几位tx提到的度假型公寓，利润高付出多风险大

第二个写的off the plan，这种不多见，就是还没盖好的，新房也就是俗称楼花的那种，接手过来的话就什么都是全新的，收入数字是一个预期值。这类的好处就是什么都新，坏处也是什么都新。如果之前没有本行业经验，不建议购买，因为没有已经存在的系统可以借鉴，什么都要重新来过。有风险在里面，利润的话如果经营得当应该是不错的。

第三个写的permanent也就是我前面提到的resident类型，都是长期租客，半年起租，根据位置和价位的不同流动率稍有不同，但总体来说这类型收益稳定，工作量较少，自己时间灵活，相应的利润空间也没有holiday的那么大
作者: 北风    时间: 2010-12-9 15:24
请问这几项是什么意思呢？

Price         $ 858,000
Net Income (explanation)         $ 285,978 (projected)
Remuneration (explanation)         $ 122,225
作者: 136mydream    时间: 2010-12-9 15:31
标题下面的红字，显而易见就是区域位置了

再下面的小字部分是大家最关心的几个重要数字，我们拿第3个为例

$780,000是生意的挂出价，含自己住的房屋价格，是可以协商的

Net income$72,000是税前年收入，一般是以卖生意之前的一年计  (actual)就是指这是实际收入，卖方必须提供财务数据，(projected)的话就是指预期收入，一般只有新建的小区会这样

Remuneration:指的是body corporate付给你的年薪，税前的，这就是你旱涝保收的固定收入，即使其他什么都没做，只要你买下了生意，这个钱是肯定收到的，按月付

Manager Unit Value：指的是你自己住的那间unit/townhouse的价格，就是一处房产，属于你自己，房地产价格上涨时候你也跟着涨，比如他现在写的$495,000是根据现在的市场，如果过3年你卖的时候整个布里斯班房价涨了20%，你这部分也跟着涨20%，有一点砍价空间但是不大，因为做这行的对自己住房价值都很了解，不会像一些普通人卖房那样乱要价。这一部分是房产的价格，你把总价减去房产价格就得出生意价格了。实际上你计算投资回报率的时候应该用net income除以生意价格而不是总价格，因为那房子是你住在里面的，如果你不住里面总也需要住在别的房子里的，总会有一部分居住成本在里面，但是如果自己住的房子价值太大，那就是自己在付利息，你要评估自己是否需要居住品质这么高，你买这生意是为了贪图享受还是赚钱？你住在city的上好位置，支付着高昂的成本，你是否需要？

最后一个letting pool指的是这个小区里面出租的房屋数量。这也是一个非常重要的数字，letting pool越高意味着收入越高，要做的事情也越多，这里面的风险就是如果你丢掉出租户，收入就会减少，反过来如果你接手以后增加了出租户，收入就会增加。这个我回头还要详细讲解，目前你只要记住letting pool的意思就可以了。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-9 16:33 编辑 ]
作者: 136mydream    时间: 2010-12-9 15:33
这回就先讲这些，大家可以上这个网站大概浏览一下。之后我再讲把某一个生意点击开来，每一项分别指什么和怎样判断。
作者: 月痕    时间: 2010-12-9 16:02
看上去是个很不错的生意啊？ 请问买这种生意最少需要多少本金呢？ 能贷款的额度是生意价格多少百分比呢？
作者: lucy-wang    时间: 2010-12-9 16:08
我在黄金海岸刚买了房子，如果也想做这个，是不是找发展商谈啊，还是到council去询问怎么申请？
作者: lnok    时间: 2010-12-9 17:44
net income+Remuneration 是你真正的收入吗？还是有别的意思？不好意思，楼主的解释看懂了一半
作者: 136mydream    时间: 2010-12-10 19:57
楼主我今天出海钓鱼，鱼竿都没摸一下，光趴那昏睡和呕吐了

好在老公上了几条大鱼

楼主今天虚脱了，要睡觉了。问题改天再答吧
作者: cathy-fu    时间: 2010-12-10 20:56
这个帖子真得顶，非常感谢楼主的分享！

过去听说过这个生意，但是在墨尔本还没发现，只听说房产中介是可以卖的．我正好学过房地产rep的证书，要是做这个行业还真不错！起码还能算半个office工吧，比我现在做奶吧生意应该好点吧， ．
不过也有几个小问题，２４小时都要on-site吗？手机是否要２４小时开机？如果晚上有什么emergency的事件是不是也要马上处理？有可以买物业的生意也有不需要买物业的生意，不知道哪个更好点？

问题多多请见谅！
作者: 136mydream    时间: 2010-12-11 06:33
原帖由 lucy-wang 于 2010-12-9 17:08 发表
我在黄金海岸刚买了房子，如果也想做这个，是不是找发展商谈啊，还是到council去询问怎么申请？

找中介买
上我前面提到的那个网站查
作者: 136mydream    时间: 2010-12-11 09:49
原帖由 lnok 于 2010-12-9 18:44 发表
net income+Remuneration 是你真正的收入吗？还是有别的意思？不好意思，楼主的解释看懂了一半

net income是总的收入，包括remuneration了
作者: 136mydream    时间: 2010-12-11 10:03
原帖由 cathy-fu 于 2010-12-10 21:56 发表
这个帖子真得顶，非常感谢楼主的分享！

过去听说过这个生意，但是在墨尔本还没发现，只听说房产中介是可以卖的．我正好学过房地产rep的证书，要是做这个行业还真不错！起码还能算半个office工吧，比我现在做奶吧生意应该好点吧， ...

这个，各种类别生意直接我也不好说谁好谁坏，奶吧我也没做过，不好评价。但是跟奶吧相比，至少这项生意属于自己的时间多，不需要整天在店里盯着。
关于工作时间，你可以自己设定一定的时间在家接待一下客户，其他时间都自己安排
像我的前任设定的在办公室工作时间就是每周10小时，这个你可以问之前的经理作为参考
理论上说手机是应该一直开的，不过除了emergency其他事情都不用第一时间处理。目前还没遇到什么emergency事件发生
即使是你设定的工作时间，你照样可以出门去，我就是在门口放些纸条让他们留言，有急事的打电话，一般都没什么急事，澳洲人都习惯了的等待
作者: 136mydream    时间: 2010-12-11 10:05
我们家周日是坚决不办公的，全家出门去玩
周六有时候如果招租客，为了方便租客看房会约一个集中的半小时带看房
周一至周五如果在家就处理点事情，如果某天想出去玩也都可以，只要预约事情时候把这天空出来就可以
作者: cathy-fu    时间: 2010-12-11 10:14
原帖由 136mydream 于 2010-12-11 11:03 发表

这个，各种类别生意直接我也不好说谁好谁坏，奶吧我也没做过，不好评价。但是跟奶吧相比，至少这项生意属于自己的时间多，不需要整天在店里盯着。
关于工作时间，你可以自己设定一定的时间在家接待一下客户，其他时间都自己安排
...

谢谢回复，能自由安排时间是我们做生意人的终极目标！
作者: 木头木脑    时间: 2010-12-11 14:45
不错的生意
作者: miumiusyd    时间: 2010-12-11 15:14
谢谢LZ分享。
以前住townhouse的时候就对这个很有兴趣，可是那时候听朋友说有一个很坏的manager被住客往他屋子丢老鼠，吓死我了



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